2024년 세법 개정으로 인해 부동산 절세 전략은 이제 단순히 ‘공동명의’나 ‘장기보유특별공제’만으로 해결되지 않습니다. 특히 지역별로 조정대상지역, 비조정지역, 수도권, 지방에 따라 세금 구조가 달라졌기 때문에 지역에 맞는 전략이 필수가 되었습니다. 이번 글에서는 수도권, 비수도권, 비조정지역별로 반드시 알아야 할 절세 포인트를 정리했습니다.
수도권 절세 전략: 조정지역 절세 포인트
수도권 대부분은 여전히 조정대상지역으로 분류되어 있습니다. 서울, 경기 주요 도시(성남, 과천, 하남, 광명 등)와 인천 일부 지역은 취득세, 종부세, 양도세 중과가 적용됩니다. 이에 따라 투자자와 실수요자는 절세 전략이 필수입니다.
① 취득세 절세
조정지역 내 2 주택부터는 취득세가 8%, 3 주택 이상은 12%가 적용됩니다. 실수요자는 청약, 신혼부부 특별공급 등을 활용해 1 주택 조건을 유지하며 취득세 부담을 줄이는 것이 중요합니다.
② 양도세 절세
양도세 비과세 조건이 2024년부터 '보유 2년'으로 완화되었지만, 수도권은 다주택자의 경우 여전히 중과세율이 적용됩니다. 따라서 수도권 다주택자는 비조정지역 매수, 증여를 통한 주택 수 줄이기, 임대사업자 등록 등을 통해 절세를 시도합니다.
③ 종부세 절세
종부세는 기본공제가 9억 원으로 올라갔지만, 조정지역 다주택자는 여전히 중과가 적용됩니다. 수도권은 공동명의가 효과적인 절세 전략으로 사용됩니다. 예를 들어 15억 원 아파트를 부부 공동명의로 하면 종부세 부담이 절반 이하로 줄어드는 경우가 많습니다.
비수도권 절세 전략: 장특공과 세금 완화 활용법
2024년에는 비수도권 중 일부 지역이 조정대상지역에서 해제되면서 절세 전략에 큰 변화가 생겼습니다. 특히 장기보유특별공제(장특공)와 취득세 부담이 수도권보다 낮아 실수요자와 투자자 모두에게 유리해졌습니다.
① 장특공 절세
비수도권 지역은 실거주보다 보유기간만으로 장특공을 적용받아도 충분한 절세가 가능합니다. 예를 들어, 대전에서 10년 이상 보유한 주택은 실거주 없이도 40% 장특공을 받을 수 있습니다. 만약 실거주까지 했다면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
② 취득세 절세
비수도권은 조정대상지역에서 해제된 곳이 많기 때문에 다주택자라도 취득세 부담이 수도권보다 낮습니다. 일부 지방 중소도시는 2주택이더라도 1~3%의 취득세만 부담하면 됩니다. 따라서 수도권 대비 저렴한 취득세 환경을 적극 활용해야 합니다.
③ 증여 절세
비수도권은 종부세 대상이 될 가능성이 낮아 증여 활용이 적극적으로 이루어지고 있습니다. 다만 2024년부터 증여 시 취득세가 강화되었기 때문에 증여 전에 반드시 취득세 계산을 해보는 것이 중요합니다.
비조정지역 절세 전략: 취득세와 종부세 절세법
비조정지역은 2024년 현재 가장 절세에 유리한 지역입니다. 양도세 중과가 배제되고, 취득세율도 낮은 곳이 많아 다주택자의 경우 절세 목적으로 비조정지역으로 투자하는 사례가 늘고 있습니다.
① 취득세 절세
비조정지역은 다주택자의 경우에도 취득세가 1~3%로 낮습니다. 특히 2주택, 3 주택이라도 조정지역보다 취득세 부담이 절반 이하입니다. 예를 들어, 충남 논산에서 주택을 추가로 매입하는 경우 취득세가 3% 이하로 적용됩니다.
② 양도세 절세
비조정지역은 양도세 중과 대상에서 제외되어, 1주택 이상의 다주택자라도 6~45%의 일반세율이 적용됩니다. 따라서 수도권에서 2 주택자인 E 씨가 비조정지역에 있는 지방 아파트를 매도하면, 중과세율이 아닌 일반세율로 양도세를 낼 수 있습니다.
③ 종부세 전략
비조정지역은 종부세 중과 여부와 관계없이 공동명의 전략을 적용할 수 있습니다. 다만 종부세 기본공제(1인 9억, 부부 공동명의 18억)를 넘지 않는 경우에는 큰 부담이 없으므로, 종부세보다 취득세, 양도세 전략을 우선 고려하는 것이 좋습니다.
결론
2024년 부동산 절세는 ‘지역 맞춤형 전략’이 핵심입니다. 수도권, 비수도권, 비조정지역 모두 동일한 전략을 사용할 수 없습니다. 수도권은 공동명의와 임대사업자 등록, 비수도권은 장특공과 낮은 취득세, 비조정지역은 중과 배제와 일반세율 적용을 적극 활용해야 합니다.
초보자나 투자자 모두 자신의 보유 주택, 투자 목적, 실거주 여부, 매수 지역의 특성을 반드시 분석하고 맞춤형 절세 전략을 세워야 합니다. 특히 사전에 세금 시뮬레이션을 통해 실수하지 않고, 필요하면 전문가 상담으로 전략을 보완하는 것이 추천됩니다.