2024년 세법 개정으로 부동산 절세 전략은 완전히 달라졌습니다. 세금이 부담스러운 다주택자부터, 내 집 마련 후 절세를 고민하는 실수요자까지, 양도세, 보유세, 취득세에 맞춰 전략적인 움직임이 필수인 시점입니다. 특히 공동명의, 장기보유특별공제(장특공), 증여 전략은 그 어느 해보다 중요도가 높아졌습니다. 단순히 세금만 아는 게 아니라, 내 상황에 맞는 절세 설계가 필요한 지금, 2024년에 꼭 써먹어야 할 절세 전략을 실제 사례와 함께 정리합니다.
다주택자, 공동명의 활용법으로 종부세 줄이기
2024년부터 종부세 기본공제가 6억에서 9억으로 상향되면서, 실수요자는 물론 다주택자에게도 기회가 생겼습니다. 다만 다주택자의 경우 조정대상지역 내 중과세율은 여전히 적용되고 있기 때문에 절세 전략이 반드시 필요합니다.
가장 기본적이면서도 강력한 전략이 바로 부부 공동명의입니다. 부부 공동명의를 활용하면, 종부세 공제를 각자 받을 수 있기 때문입니다. 예를 들어 서울에 15억짜리 아파트를 보유한 E 씨 부부가 공동명의를 적용하면, 남편 9억, 아내 9억 각각 공제를 받을 수 있어 종부세를 대폭 줄일 수 있습니다. 만약 단독명의였다면 종부세가 약 600만 원 정도 부과될 상황에서, 공동명의로 300만 원 이하로 절세하는 경우도 많습니다.
특히 다주택자라도, 종부세 과세표준이 낮아진다면 중과세 부담을 피할 수 있고, 향후 양도세에서도 유리할 수 있습니다. 단, 공동명의는 장점만 있는 것은 아닙니다. 이후 양도세를 계산할 때도 공동명의로 매도해야 하므로, 보유 목적, 매도 시점까지 고려한 절세 설계가 중요합니다.
장기보유특별공제 제대로 활용하는 법
2024년에는 장기보유특별공제(장특공) 조건도 완화되어 절세 전략에 핵심으로 떠올랐습니다. 장특공은 오래 보유한 부동산을 매도할 때 양도차익에서 최대 80%까지 공제해주는 제도입니다.
기존에는 보유 2년, 실거주 2년 이상 시 적용됐지만, 올해부터는 실거주 요건이 완화되었습니다. 단순히 보유 기간만으로도 혜택을 받을 수 있게 된 것입니다. 예를 들어 10년 이상 보유한 아파트를 매도하는 경우, 실거주를 하지 않았더라도 최대 40%의 장특공을 받을 수 있습니다. 실거주까지 충족하면 최대 80%까지 가능하죠.
실제 사례로, F씨는 강서구에 있는 7억 원대 아파트를 15년 보유 후 매도하면서, 장특공을 80% 적용받아 약 1억 5천만 원의 양도세를 줄였습니다. 만약 실거주 요건을 채우지 못했더라도 40% 이상은 공제를 받을 수 있었을 것입니다.
장특공의 핵심은 "보유기간과 실거주기간을 꼼꼼히 계산하는 것"입니다. 만약 실거주가 어렵다면 보유기간만이라도 충분히 확보해 두는 것이 장기적으로 절세에 유리합니다. 특히 임대사업자 등록, 리모델링 기간 등도 보유기간으로 인정되므로 세부 내용까지 확인하는 것이 좋습니다.
증여 절세 전략, 타이밍과 실전 팁
2024년 증여 관련 세법도 변경되었습니다. 특히 취득세와 증여세를 동시에 고려해야 하기 때문에 증여 타이밍이 중요합니다.
우선 다주택자의 경우, 종부세 절세를 위해 배우자나 자녀에게 증여하는 방법이 많이 사용됩니다. 예를 들어 1가구 3 주택자인 G 씨는 자녀에게 저가 주택을 증여하면서 3 주택에서 2 주택으로 보유 수를 줄여 종부세 중과세율을 피했습니다. 이처럼 증여를 통해 보유주택 수를 줄이고, 장기보유전략과 연계하면 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
그러나 증여는 주의할 점이 많습니다. 2024년부터 증여받은 주택의 취득세율이 높아졌기 때문입니다. 특히 조정대상지역 내 주택을 증여하면, 일반 취득세보다 최대 12%의 높은 취득세가 발생할 수 있습니다. 또한 증여 후 5년 내 재증여하거나 매도할 경우 이월과세 규정으로 인해 양도세가 다시 부과될 수 있습니다.
절세 전략으로 추천하는 방법은 증여 시기 조정입니다. 예를 들어, 매수 후 10년 보유 후 자녀에게 증여하면, 장특공 효과를 보고 양도세를 줄인 후 증여하는 방식이 효과적입니다. 또한, 부부간 증여 시에는 연간 6억 원까지 비과세 범위가 있기 때문에 이를 활용하는 경우도 많습니다. 단, 다주택자가 이 전략을 사용할 때는 사전에 세무전문가 상담을 꼭 받아야 합니다.
결론
2024년 부동산 절세 전략은 단순한 절세를 넘어서, 반드시 사전 전략과 시뮬레이션이 필요한 수준으로 복잡해졌습니다. 공동명의, 장기보유특별공제, 증여 전략은 각각 장단점이 다르며, 투자자와 실수요자 모두에게 유용하게 활용될 수 있습니다.
특히 공동명의와 장특공은 잘만 활용하면 수천만 원에서 억 단위의 절세가 가능하고, 증여는 장기적인 세금 계획까지 함께 고려해야 합니다. 무엇보다 본인의 보유 목적(실거주, 투자), 보유 주택 수, 거주 기간 등을 기반으로 반드시 맞춤형 절세 전략을 수립해야 합니다.
2024년에는 실전적인 세금 전략이 곧 수익입니다. 투자자라면, 변화된 세법을 꼼꼼히 분석하고, 필요하면 세무사와 함께 절세 설계를 진행하는 것을 적극 추천합니다.