정부의 종합부동산세(종부세) 개편 논의가 본격화되면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 종부세는 그동안 다주택자, 고가주택 보유자에게 큰 부담으로 작용해 왔으며, 시장에서는 이를 회피하기 위한 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 유행하기도 했습니다. 하지만 2025년 종부세 개편을 앞두고 시장 분위기는 다시 요동치고 있습니다. 강남, 용산을 비롯한 서울 주요 지역과 지방 부동산 시장 모두 종부세 개편의 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 이번 글에서는 여당, 대통령실, 야당의 입장 차이와 실제로 현실화될 개편안의 내용, 그리고 부동산 시장의 전망을 심층 분석합니다.
여야와 대통령실, 종부세를 둘러싼 다른 시선
종부세 개편을 두고 여당, 대통령실, 야당의 입장이 크게 엇갈리고 있습니다. 여당은 종부세 부담을 완화해야 한다고 주장하고 있습니다. 여당의 입장에 따르면 종부세가 강화된 이후, 다주택자 매도 증가, 임대주택 감소, 전세·월세 시장 불안 등 부작용이 발생했다고 보고 있습니다. 이에 따라 1 주택 실수요자와 다주택자의 종부세 부담을 모두 낮추는 방향의 개편안을 제시했습니다. 주요 내용은 1 주택자의 종부세 공제 기준을 기존 6억 원에서 12억 원으로 상향하고, 다주택자의 중과세율을 최고 6%에서 3%로 낮추는 것입니다.
대통령실은 다주택자에 대한 감세는 신중히 접근해야 한다는 입장입니다. 감세가 지나치게 확대되면 다시 부동산 투기가 재점화될 수 있기 때문입니다. 대통령실은 실수요자 중심의 세 부담 완화를 원칙으로 하면서, 다주택자 중과세율 완화 폭을 제한하는 방안을 검토 중입니다.
야당은 종부세 완화 자체를 반대하는 입장입니다. 고가주택, 다주택 보유자의 세금을 줄여주는 ‘부자 감세’에 불과하다는 주장입니다. 야당은 오히려 임대주택 공급 확대와 공공임대 활성화를 통해 서민 주거 안정을 유도해야 한다고 보고 있습니다.
현실적인 종부세 개편 방향, 어떻게 결정될까?
현재 논의되고 있는 종부세 개편안은 현실적으로 여당과 대통령실의 입장을 절충한 형태로 확정될 가능성이 높습니다. 여당은 다주택자의 세 부담을 낮추고 싶어하지만, 대통령실과 국민 여론을 고려할 때 무제한적 감세는 어렵기 때문입니다. 이에 따라 유력한 개편 시나리오는 아래와 같습니다.
① 1주택자 실수요자 감세 강화
과세 기준을 기존 6억 원에서 12억 원으로 상향하고, 고령자·장기보유자에 대한 추가 공제를 확대합니다.
② 다주택자 중과세 완화
다주택자에 대한 종부세 최고 세율을 6%에서 3~4% 수준으로 낮출 가능성이 높습니다. 다만, 강남, 용산 등 초고가 주택에 대해서는 감세 폭이 제한될 수 있습니다.
③ 임대사업자 세제 혜택 부분 부활
장기임대주택에 한해 취득세, 재산세, 종부세 일부를 감면해 임대주택 공급을 유도하는 방향도 포함될 전망입니다.
④ 투기 방지 장치 병행
초고가 아파트, 다주택 보유자의 경우 감세 폭을 제한하고 투기 방지책을 병행할 것으로 예상됩니다.
이러한 절충형 개편안은 시장 안정과 세수 확보, 서민 주거 안정이라는 세 가지 목표를 균형 있게 맞추려는 정부의 고민이 반영된 결과로 해석됩니다.
강남, 지방 부동산 시장은 어떻게 변할까?
종부세 개편이 현실화되면 부동산 시장의 분위기는 지역별로 상반된 흐름을 보일 가능성이 높습니다. 먼저, 서울 강남권의 경우 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 다소 완화될 수 있습니다. 지금까지는 종부세 부담을 피하기 위해 다주택자들이 강남, 용산, 한강변 등 핵심지역으로 수요를 집중시키는 현상이 두드러졌습니다. 그러나 중과세가 완화되면 다주택 보유가 부담스럽지 않게 되며, 투자의 분산효과가 발생할 수 있습니다.
하지만, 강남권 재건축 기대감은 여전히 살아있습니다. 종부세 완화와 재건축 규제 완화가 맞물릴 경우, 강남권 재건축 단지 가격은 오히려 상승할 가능성도 존재합니다. 특히 1 주택자 중심의 실수요 완화가 강남 중대형 아파트 가격에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
지방 부동산 시장은 종부세 개편의 수혜가 더 클 것으로 기대됩니다. 다주택자 보유 부담이 줄어들면서 지방 중소도시 아파트, 빌라, 다가구 등에 대한 투자 수요가 늘어날 가능성이 높습니다. 특히 미분양 물량이 적체된 지방 중소도시에서 투자 심리가 개선될 것으로 보이며, 소형주택 중심으로 거래 활성화가 예상됩니다. 투자자 입장에서는 종부세 개편 이후 지방 부동산 시장을 주목해야 할 이유가 충분합니다.
종부세 개편 시점 및 향후 투자 전략
종부세 개편은 2024년 하반기부터 본격적인 국회 논의에 돌입할 예정이며, 빠르면 2025년 초에 최종 확정될 가능성이 있습니다. 이후 2025년 7월 이후부터는 새로운 세율이 적용될 전망입니다. 세부담 완화 폭에 따라 부동산 시장은 다르게 반응할 수 있습니다.
만약 실수요자 중심으로 종부세 완화가 확정될 경우, 다주택자 매물 출회보다는 고가주택, 재건축 단지를 중심으로 가격 상승이 재점화될 가능성도 배제할 수 없습니다. 반대로 전국적으로는 다주택 보유 여건이 개선되어 지방 중소형 아파트, 빌라, 토지 등에 대한 투자 심리가 회복될 수 있습니다.
전문가들은 종부세 개편 이후 반드시 지역별 투자 전략을 다르게 수립해야 한다고 조언합니다. 강남, 용산, 한강변 등 서울 핵심 지역은 여전히 강한 수요를 바탕으로 가격이 유지되거나 상승할 가능성이 높으며, 지방은 투자 대기 수요가 본격적으로 진입하면서 거래가 증가할 것으로 예상됩니다.
2025년 종부세 개편은 부동산 시장에 상당한 변곡점으로 작용할 가능성이 높습니다. 실수요자와 투자자 모두 종부세 개편안의 구체적인 내용과 시행 시점을 면밀히 살펴보고, 지역별 특성에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요합니다.