임대사업을 통해 안정적인 월세를 확보하고, 장기적으로 신축 아파트로 갈아타는 전략은 많은 부동산 투자자들의 현실적인 목표입니다. 특히 서울의 모아주택(소규모 재개발) 예정 지역에서 빌라 2~3채를 매입한 후 임대사업을 운영하면, 월세 수익은 물론 신축 아파트 입주권까지 확보할 수 있는 전략이 가능합니다. 하지만 투자자들은 ▲입주권 획득 여부 ▲세금 부담 ▲임대사업자 등록 시 혜택 ▲향후 임대 가능 여부 등에 대해 정확히 알고 있어야 합니다. 이번 글에서는 빌라 3채를 보유한 후 모아주택으로 신축 아파트를 받을 때 발생하는 실전 전략과 세금 이슈를 정리합니다.
빌라 3채 매입 후 임대사업, 왜 모아주택 지역이 유리한가?
① 모아주택의 장점
모아주택 사업은 서울시가 추진하는 소규모 정비사업으로, 전통적인 재개발보다 절차가 간소화되고 사업 기간도 단축되는 특징이 있습니다. 서울에서는 광진구, 성동구, 동대문구, 영등포구 등의 다세대·빌라 밀집 지역에서 모아주택 사업이 활발히 진행되고 있습니다. 빌라 여러 채를 소액으로 매입하여 월세 수익을 얻으면서, 향후 아파트 입주권으로 전환할 수 있는 전략이 가능해 투자자의 관심이 집중되고 있습니다.
② 투자 사례
광진구 중곡동 빌라 투자 예시 (2025년 기준)
1호 빌라: 매매가 2억 5천만 원, 월세 120만 원
2호 빌라: 매매가 2억 3천만 원, 월세 110만 원
3호 빌라: 매매가 2억 7천만 원, 월세 130만 원
총 투자금(대출 및 전세 활용 후): 약 3억 원
총 월세 수익: 월 360만 원 (연 4,320만 원)
연 수익률(세전): 약 6%
이처럼 빌라 3채를 통한 임대수익으로도 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있으며, 모아주택 추진 시 입주권 획득까지 가능해지는 것이 최대 강점입니다.
모아주택 개발 후 신축 아파트 확보, 세금은?
① 입주권 배정 및 가치 상승
모아주택 사업 완료 후 빌라 3채를 보유한 경우, 기본적으로 아파트 입주권 3개를 받을 수 있습니다.
예시 (2028년 기준):
1호 빌라 → 59㎡ 아파트 (예상 시세 7억 원)
2호 빌라 → 59㎡ 아파트 (예상 시세 6.8억 원)
3호 빌라 → 84㎡ 아파트 (예상 시세 9억 원)
총 자산 변화: 빌라 3채 (시세 약 7.5억 원) → 신축 아파트 3채 (총 시세 약 22.8억 원)
② 신축 아파트 입주 시 세금
취득세: 기존 빌라 평가금액 기준 1.1~3.5% 부과
종부세: 빌라 보유 시에는 공시가격이 낮아 부담이 적었지만, 신축 아파트 보유 시 공시가격 급상승으로 다주택 종부세 부과 대상 가능성 ↑
양도세: 입주 후 즉시 매각할 경우 양도세 중과 (최대 75%) 대상
따라서, 입주권을 확보한 후 보유전략, 일부 매도 전략, 임대사업자 등록 등 세금 최적화 전략이 필수입니다.
아파트 3채 보유 후, 임대사업자 등록이 답일까?
① 임대사업자 등록의 장점
빌라 보유 당시에도 임대사업자로 등록하여 재산세 감면, 양도세 장기보유공제 혜택을 받을 수 있었지만, 신축 아파트로 전환된 후에도 임대사업자 등록을 통해 다양한 절세가 가능합니다.
▶ 종부세 합산 배제
▶ 장기보유 시 양도세 최대 70% 감면
▶ 재산세 감면 (지자체 조례에 따라 다름)
② 월세 수익 및 임대소득세 부담
신축 아파트 3채를 임대 시:
· 59㎡ 아파트 월세 예상: 180만 원 × 2채 = 360만 원
· 84㎡ 아파트 월세 예상: 220만 원
· 총 월세 수익: 월 580만 원 / 연 6,960만 원
임대소득세 계산:
6,960만 원 – 필요경비 35% 차감 → 과세표준 약 4,524만 원
소득세율 적용 후 약 680만~700만 원 수준
임대사업자 등록을 통해 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 절세 전략이 가능하므로 다주택자 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
빌라 → 아파트 전환 투자 전략 정리
① 전략 A: 전량 보유 후 임대사업자 등록
모든 아파트를 임대사업자로 등록 후 10년 이상 임대 → 종부세, 양도세 절세 → 월세 수익 유지
② 전략 B: 일부 매도 & 일부 임대
초기 투자금 회수를 위해 일부 아파트 매도 후, 나머지 1~2채를 임대사업자로 등록하여 임대수익 + 세금 절감
③ 전략 C: 실거주 + 임대 병행
본인 실거주 1채, 나머지 2채는 임대사업자로 등록하여 실거주 혜택과 임대소득을 동시에 확보
결론: 빌라 다채 투자 + 모아주택 전략의 핵심
모아주택 예정지역에서 빌라를 다수 매입한 후 임대사업을 운영하고, 이후 신축 아파트로 입주권을 전환하는 전략은 장기적으로 매우 효과적인 투자 전략입니다. 임대수익, 자산 가치 상승, 신축 아파트 전환, 임대사업자 등록을 통한 절세까지 4중의 효과를 기대할 수 있습니다.
단, 반드시 사전에 세무사 상담을 통해 ▲종부세 부담 ▲양도세 중과 여부 ▲임대사업자 등록 전략을 구체화하고 투자해야 리스크를 줄일 수 있습니다. 부동산 시장이 재조정 구간에 있는 지금이 빌라 매입의 적기이며, 모아주택이 본격 추진되는 2025~2027년을 앞두고 선제적 대응이 필요합니다.