서울시는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 재건축·재개발 정비사업의 규제 완화와 정비기본계획 개편을 본격 추진하고 있습니다. 이번 개편은 단순히 규제를 일부 조정하는 수준이 아니라, 사업 추진 속도를 획기적으로 높일 수 있는 대규모 정책으로 평가받고 있습니다. 역세권 준주거 종상향, 높이 규제 완화, 공공기여 완화, 정비계획 수립 요건 및 동의율 완화가 주요 내용으로, 강남, 영등포, 마포, 광진 등 주요 지역의 개발 가속화가 예상됩니다. 이번 글에서는 서울시 정비기본계획 개편안의 핵심 내용과 부동산 시장에 미치는 영향, 투자 전략까지 심층 분석합니다.
서울 재건축·재개발, 왜 다시 주목받는가?
서울은 그동안 안전진단, 용적률, 동의율 등 다양한 규제들로 인해 재건축·재개발 사업이 지연되어 왔습니다. 주택 공급 부족과 가격 상승의 주요 원인 중 하나가 바로 이러한 정비사업 지연이었습니다. 대표적인 문제로는 구조 안전성 중심의 강화된 안전진단, 층수 및 용적률 제한, 초과이익환수제에 따른 조합원 부담 증가, 정비계획 수립 및 주민 동의율 요건이 과도하다는 점이 꾸준히 지적되었습니다.
특히, 강남 3구와 같은 주요 지역은 높은 규제로 인해 사업성이 부족하여 많은 재건축 단지가 장기간 사업이 정체되어 왔습니다. 이에 따라 서울시는 2023년부터 재건축·재개발 정상화 방안을 마련해 왔으며, 2024년부터는 본격적인 정비기본계획 개편 작업에 착수했습니다. 이번 개편은 2030년까지 서울 전역에서 정비사업의 사업성이 획기적으로 개선될 것으로 기대되고 있습니다.
정비기본계획 개편안, 무엇이 달라졌을까?
① 역세권 준주거 종상향 및 높이 규제 완화
서울시는 역세권 내 사업성이 부족했던 저밀도 정비사업지의 용도지역을 주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 방안을 도입했습니다. 준주거지역으로 종상향 시 용적률은 기존 250%에서 최대 500%까지 확대 가능해집니다. 이로 인해 역세권 주변 중·저층 노후 건물 지역의 사업성이 개선되어 재건축·재개발 추진이 쉬워집니다.
또한 높이 제한 완화도 병행됩니다. 기존에는 서울 전역에서 35층 제한이 적용되었으나, 공공기여를 전제로 주요지역에서는 최대 50~60층 건축이 가능해졌습니다. 이로 인해 강남, 한강변, 영등포, 여의도, 성동, 마포 일대의 대규모 정비사업 추진이 가속화될 전망입니다.
② 공공기여 및 초과이익환수제 완화
정비사업 추진 시 필수로 요구되는 공공기여(기부채납) 비율이 완화됩니다. 기존에는 일정 이상 초과이익 발생 시 높은 수준의 공공임대, 공공시설 제공을 요구했지만, 개편 후에는 사업 규모와 사업성에 따라 차등 적용됩니다. 특히 중소규모 단지의 경우 공공기여 부담이 대폭 낮아져, 과거 사업성이 부족했던 지역도 재건축·재개발이 가능해질 것으로 예상됩니다.
초과이익환수제 역시 개선됩니다. 기존에는 조합원의 이익이 일정 수준을 초과하면 초과 이익의 50% 이상을 환수하였으나, 개편 후 부담률이 낮아지고, 단계별로 적용되어 부담이 완화됩니다. 이에 따라 강남권과 일부 인기 지역을 제외한 중소규모 재건축 단지에서도 사업 추진이 원활해질 전망입니다.
③ 정비계획 수립 요건 및 주민 동의율 완화
조합 설립 및 정비계획 수립에 필요한 주민 동의율이 완화됩니다. 재건축은 기존 75%에서 66%로, 재개발은 67%에서 50%로 하향되었습니다. 또한, 기존 정비구역 지정 이후 10년 이상 경과된 지역은 동의율을 추가 완화하는 방안도 마련되어 있습니다. 이는 주민 간 합의에 어려움을 겪던 노후 주거지에서도 사업 추진이 가능해지는 효과를 가져올 것으로 보입니다.
부동산 시장 변화와 투자 전략, 어디를 주목해야 할까?
서울시 정비기본계획 개편으로 인해 단순히 규제가 완화된 것을 넘어 부동산 시장 전체에 큰 변화를 가져올 것으로 전망됩니다. 가장 큰 수혜지역은 용적률이 상향되는 역세권, 동의율 기준이 완화된 노후 저층 주거지, 공공기여 완화로 사업성이 높아진 재건축 대기 단지들입니다.
① 주요 개발 기대 지역
강남3구(강남·서초·송파)는 재건축 사업성이 높아지면서 대규모 재건축 단지 중심으로 사업 추진 속도가 빨라질 것으로 예상됩니다. 특히 대치, 도곡, 삼성, 압구정 일대는 높이 제한 완화로 인해 초고층 개발이 가능해질 수 있습니다.
영등포, 마포, 성동, 광진구 등 역세권 노후 단지들이 밀집된 지역도 수혜가 예상됩니다. 역세권 준주거 종상향 적용 시, 용적률 증가와 사업성 개선으로 재개발 사업이 활발해질 가능성이 높습니다.
② 투자 전략
중장기 관점에서 재건축 초기 단지나 정비구역 지정 후 사업이 지연되었던 지역의 투자 메리트가 높아졌습니다. 특히 사업성이 낮아 지연됐던 역세권 노후 주택지, 10년 이상 방치된 정비구역, 한강변 저층 주거지 등을 중심으로 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.
실거주 목적의 경우, 정비계획 수립 이후 초기 조합 설립 단계에 진입하는 단지를 선별하면 향후 시세 차익뿐만 아니라, 신규 아파트로 재입주하는 혜택도 기대할 수 있습니다. 투자자는 개편안 확정 이후 조합 설립 및 정비계획 변경 진행 상황을 면밀히 모니터링하고 적극적으로 참여하는 것이 유리합니다.
서울시는 이번 정비기본계획 개편을 통해 2030년까지 연간 2만 호 이상의 정비사업 물량을 공급할 계획이며, 장기적으로는 서울 주택 공급 확대와 주거 환경 개선이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하고자 합니다. 부동산 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 적극적으로 개편된 정비기본계획을 활용해야 할 시점입니다.